Капитальные строения в частном дворе, имеющие под собой фундамент и впоследствии заносимые в категорию недвижимости, нужно регистрировать. Решение об оформлении бани принимают в зависимости от прибыльности, размеров здания, особенностей участка, т. к. она относится к группе вспомогательных построек. Перед возведением возникает вопрос о разрешении на строительство бани.
Зависимость от участка
На садовом наделе (СНТ) возводят любые разновидности хозяйственных объектов. Капитальные строения на фундаменте впоследствии регистрируют, а некапитальные не оформляют, за них не платят налоги. Наделы для индивидуального строительства жилья и участки личного подсобного хозяйства разрешают возведение банных комплексов.
На огородном участке не разрешено сооружать баню и другие строения на фундаменте. Меняют вид использования и назначение надела на ЛПХ, ИЖС, чтобы возвести там баню на прочном основании. Если участок образован из земель садоводческого некоммерческого общества, организованного до 29.06.2017, его предназначение нельзя изменить.
Необходимость разрешения на строительство
Для оформления разрешительных документов на строительство обращаются в местный орган власти с техническим паспортом, бумагами на право владения участком и заявлением.
Получение разрешения не нужно в следующих случаях:
- возводится дача на земле, выданной физлицу для некоммерческого использования или предпринимательства, или на участке садоводческой деятельности;
- комплекс строится или реконструируется, при этом он не является капитальным объектом;
- баня относится к категории построек вспомогательного применения.
Госорганы указывают, что разрешение на возведение бани узаконивает проектные документы и утверждает их в соответствии с санитарными требованиями, противопожарными положениями и строительными нормативами.
Отдельно строящееся здание
Кодекс градостроительства предусматривает, что на некоторую недвижимость разрешительную документацию можно не оформлять перед началом стройки. К категории относят объекты хозяйственного назначения, использование которых не ведет к получению коммерческой прибыли. В группу входят здания, строительство которых не идет вразрез установленным нормативам.
Если сооружают баню только для семейного использования, и в ней не будут организованы платные процедуры, часто разрешение на возведение не нужно. Допуск к строительным работам органы выдают через 10 дней с подачи заявки. Разрешение на сооружение банного комплекса действует 10 лет.
Пристройка к жилому дому
Иногда баня не является отдельным строением, ее пристраивают к жилому зданию, гаражу, сараю. Если с ней совмещают жилье, разрешение на возведение бани получать обязательно. Зарегистрировать баню как жилой дом можно, если допуск ее на сооружение оформляют одновременно с получением разрешения на возведение всего здания.
При оформлении разрешения инспекторы местного отдела проводят проверку проектных рисков:
- опасности по возгоранию пристроенного дома, т. к. баня является ненадежным объектом в плане возникновения пожара;
- попадания канализационных вод из моечной в окружающее пространство рядом с жильем;
- заражения земли вокруг дома.
Смежную стену с домом теплоизолируют, защищают от влаги, паров, такие же слои предусматривают в конструкции крыши и при устройстве соседних фундаментов.
Законные основания для возведения бани
Часто регистрируют только жилой дом и землю, которой владеет человек. Жилое здание неразрывно привязано к земле, его очертания определяют на местности, вносят границы в Росреестр, наносят на публично-общественном плане.
Хозяйственные постройки можно переносить при необходимости, поэтому их относят к временному типу. Закон предопределяет необязательную регистрацию для таких зданий, поэтому их можно разбирать и строить заново в другом месте.
Регистрации обязательно подлежат те бани, для строительства которых было выдано разрешение. Оформляют готовое строение и признают собственное право на владение, чтобы впоследствии получить возможность распоряжения имуществом. При отчуждении бани другому лицу с частью земли, на которой она находится, потребуется официальная регистрация объекта.
Нормы санитарных отступов могут быть уменьшены по письменному соглашению между соседями. Противопожарные нормы нельзя переделать, их всегда выполняют в точности.
Соблюдение норм санитарной, строительной и пожарной безопасности
Санитарные разрывы между строениями на участке и баней потребуются, чтобы в будущем избежать проблем. Между банным строением и автодорогой на улице делают промежуток 5 м.
Основные санитарные и строительные положения по размещению бани:
- разрешено строительство до границы смежного надела на удалении 2,5 м;
- жилых домов — 5 м;
- до водоема — не ближе, чем 5 м;
- хозяйственных объектов — 1 – 4 м;
- выгребных ям, туалетов, дренажа —8 м;
- лесных насаждений, массовых зарослей кустов, деревьев — от 15 м;
- отдельных высоких стволов — 4 м, низких кустов — 1 м.
В садоводческих хозяйствах владельцы уделяют внимание зеленым насаждениям, поэтому расположение банных стоков всегда учитывают при строительстве бани.
Положения закона ведут к минимизации имущественного ущерба у себя и соседа при возгорании бани. Следование правилам уменьшает вероятность сноса бани или штрафов за несоблюдение противопожарных нормативов. Расстояние отсчитывают от наружной стены здания.
Деление строений по риску пожара:
- первый класс — негорючий кирпич, бут, железобетон;
- второй класс — стены из тех же материалов, а кровля из древесины;
- третий класс — рубленые стены и древесная крыша.
Риск возгорания можно снизить применением листов огнезащиты или пропиток.
Решение о регистрации
После окончания строительства нужно регистрировать баню на дачном участке. Оформляют объекты, которые имеют статус капитальных построек.
В результате в отношении бани можно провести действия:
- законную сделку по продаже и покупке;
- оформление договора дарения;
- вступление в наследство;
- подключение коммуникаций, газа;
- оплата налога на прибыль (коммерческая деятельность);
- оформление права собственности на строение и участок под ним.
Если баня — это объект капитального строительства, оформление с занесением в Госреестр обязательно. Регистрация требует средств и времени, но такая процедура выгодна самому владельцу.
Как правильно регистрировать баню
Действующий закон рекомендует регистрацию возведенных объектов на купленном участке или полученном в законное наследство. Оформлять документы может лично владелец, либо он нанимает специалиста для ведения дел. Заявление рассматривают в течение 30 календарных дней, затем выносят решение.
Некоторые изменения внесены в ФЗ №218 с 01.01.2017. Пересмотрен порядок оформления построек на садовых и дачных наделах. Вместо декларации теперь подают технический план, который для нежилых построек готовят без разрешения на возведение объекта.
Пакет документов
Предоставляют другие документы:
- паспорт владельца участка;
- бумаги на право собственности земли;
- проект бани с описанием технических особенностей;
- схемы расположения водопровода, электроснабжения, вентиляции, канализационной системы.
Раздел технических характеристик включает площадь объекта, экспликацию помещений, описание строительных материалов стен, крыши, вид отопительного агрегата.
Особенности регистрации строений на дачном участке по дачной амнистии
ФЗ № 93 вступил в действие от 30.07.2006. В нем прописана специфика оформления права владения на сооружения дачного строительства, куда включены и бани. Сначала программа действовала до 2015 г, но ее продлили до марта 2019 года, затем до мая 2021 года, здесь предусмотрено льготное упрошенное оформление основных и вспомогательных объектов.
Зарегистрировать баню по дачной амнистии можно по ускоренной процедуре при соблюдении условий:
- баня должна стоять на приватизированном участке;
- есть технический план, надел стоит на кадастровом учете.
Продление сроков связано с расширением перечня недвижимости, чтобы больше людей могло использовать упрощенную форму.
Как выявляют незарегистрированную постройку
Неоформленные строения за городом находят с помощью беспилотников, а владельцам налоговая присылает уведомления. Информацию о незарегистрированных зданиях передают в Росреестр и ФНС, затем на них автоматически начисляют налог.
Владелец может посмотреть, есть ли информация в органах о его незарегистрированной бане, открыв программу «Публичная кадастровая карта». ФНС присылает собственнику сообщение, что на его участке есть незарегистрированное строение, документ содержит требование о регистрации.
Что будет с неоформленными постройками
Штраф составляет 20% от суммы недополученной налоговой службой в виде налога на недвижимость. Одновременно предстоит уплата всей суммы за три года. Правило распространяется только на банные постройки, квадратура которых превышает 50 м².
Решение о сносе неоформленных бань решает суд. Вердикт зависит от выполнения противопожарных требований, получения прибыли от бани и размера сооружения.
